Newsflash: Einde recht van opstal ingevolge het verstrijken van de duurtijd: natrekking leidt tot toepassing van het verkooprecht bij verkrijging door een vennoot

De verkrijging van de opstallen bij het verstrijken van de overeengekomen duur als gevolg van het intreden van natrekking wordt gevat door artikel 2.9.1.0.4. Vlaamse Codex Fiscaliteit (VCF), aldus Vlabel. Met deze stellingname, breiden zij hun bestaande zienswijze met betrekking tot het toepassingsgebied van deze fictiebepaling andermaal uit.

Artikel 2.9.1.0.4. VCF voorziet in bijzondere heffingsregels inzake het registratierecht voor de zogenaamde onttrekking van onroerend goed uit het vermogen van een vennootschap. Als uitgangspunt geldt dat dergelijke verkrijgingen onderworpen zijn aan de heffing van het verkooprecht. Op dit principe bestaan een aantal uitzonderingen indien het onroerend goed uit een personenvennootschap wordt onttrokken: de zgn. “wachtregeling” of “wachtregeling-bis” en de gunstregeling voor de “historische vennoot”.

Het toepassingsgebied van deze bepaling wordt al langer zeer ruim opgevat door Vlabel. Ook verkrijgingen uit kracht van wet worden door deze fictiebepaling gevat. Zo zijn er reeds verschillende standpunten gepubliceerd waarin Vlabel de verkrijging door een vennoot ingevolge vervroegde (wederzijdse of eenzijdige) beëindiging van een recht van opstal tegen betaling van een billijke, voorafbepaalde vergoeding, aan het verkooprecht onderwerpt (zie onder meer VB nr. 16040 en nr. 17024).

We stellen evenwel vast dat Vlabel deze redenering zeer recent ook toepast bij verkrijging ingevolge natrekking naar aanleiding van het verstrijken van de overeengekomen duurtijd van het opstalrecht. Ook in dit geval stelt Vlabel dat het gaat om een verkrijging die onder het toepassingsgebied van artikel 2.9.1.0.4. VCF valt en drukt zij het voornemen uit het verkooprecht te heffen op de overeengekomen waarde van de overgedragen opstallen, met als minimum de verkoopwaarde van het betreffende gebouw.

Deze zienswijze van Vlabel komt niet geheel als een verrassing. Middels standpunt van 27 februari 2023 werd ook de uitdoving van het vruchtgebruik ingevolge de ontbinding van een vennootschap onder het toepassingsgebied van artikel 2.9.1.0.4. VCF gebracht indien de blote eigenaar ook vennoot is. Deze stellingname van Vlabel heeft evenwel geen fiscale gevolgen, vermits de verkoopwaarde van een uitgedoofd vruchtgebruik nihil is. In de praktijk heeft deze uitbreiding naar de uitdoving van vruchtgebruik bijgevolg dus weinig tot geen gevolgen.

Dit is anders bij het einde van een recht van opstal. De opstalgever-vennoot zal zich immers zelden kunnen beroepen op de ‘historische vennoot’-uitzondering vermits in de praktijk de constructies veelal werden opgericht door de opstalhouder met toepassing van btw.

Deze stellingname van Vlabel zal bijgevolg belangrijke gevolgen hebben voor de praktijk indien de grondeigenaar-opstalgever tevens aandeelhouder is in de opstalhouder-vennootschap. Dit is zeer vaak het geval bij klassieke opstal constructies tussen een aandeelhouder-natuurlijke persoon en haar vennootschap, of wanneer een grondvennootschap tevens een aandeel aanhoudt van de vennootschap-opstalhouder.

Het komt ons ten slotte voor dat ook de natrekking van accessoire opstallen op die wijze zou kunnen worden geviseerd door de Vlaamse Belastingdienst. Hieromtrent heeft de Vlaamse belastingdienst evenwel nog geen standpunt ingenomen.